El saneamiento por vicios ocultos es comúnmente utilizado; sin embargo, para poder ejercitarlo se deben tomar en cuenta distintos aspectos previstos por los artículos 2142 a 2149 del Código Civil Federal y sus correlativos en las entidades federativas, mismos que a continuación se señalan.
- El enajenante está obligado al saneamiento por los defectos ocultos de la cosa enajenada en dos supuestos:
- Cuando esos defectos la hacen impropia para los usos a que se le destina, y
- Si los defectos disminuyen de tal modo el uso, que de haberlo conocido el adquirente no hubiera hecho la compra o habría dado menor precio por la cosa.
- Exención de responsabilidad. El vendedor quedará libre de responsabilidad por los vicios encontrados cuando:
- Los defectos estén a la vista, o
- No lo están, pero el adquiriente es un perito que por razón de su oficio o profesión debe fácilmente conocerlos.
- Prueba. Para obligar al enajenante a responder por los vicios habrá que demostrar en el juicio el defecto, que este fue oculto y que hace impropio el uso que se le destinó al bien.
- Efectos. Acreditados los desperfectos, el comprador puede decidir entre exigir la rescisión del contrato y el pago de daños o perjuicios, o bien, que se le rebaje una cantidad proporcionada del precio, a juicio de peritos. Además, si la cosa enajenada pereciere o mudare de naturaleza a consecuencia de los vicios que tenía, y eran conocidos del enajenante, este sufrirá la pérdida y deberá restituir el precio y abonar los gastos del contrato con los daños y perjuicios; no obstante, si él conocía los vicios, solamente deberá restituir el precio y devolver los gastos del contrato, en el caso de que el adquirente los haya pagado.
- Plazo. El término para ejercitar la acción varía según el código local de que se trate, pero por lo general es de seis meses contados a partir de la entrega del bien.
